株式会社ベル興産
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事例紹介

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ベル興産がお受けしたインスペクション、セカンドオピニオンの実例をとおし、
リノベーション物件ならではの家の見方、買い方、オーダーの仕方など、ご紹介します。

インスペクション

長く商売を続けるため、物件選びはお客様視点を第一に。飲食店オーナーのためのインスペクション。

建物種別 店舗用一戸建て 物件価格 −万円
間取り ワンフロア 場所 東京都中央区
築年数 40年 専有面積 −平米
R様 飲食店オーナー/ご予算:800万円ほど
建物種別 店舗用一戸建て
物件価格 −万円
間取り ワンフロア
場所 東京都中央区
築年数 40年
専有面積 −平米
R様 飲食店オーナー/ご予算:800万円ほど

R様のご要望と目的

焼き鳥店の新規開店のための店舗物件選び
開店後のトラブルを避けるため、インスペクションを希望

焼き鳥店の店舗物件を探し、開業準備中のR様から「開店後のトラブルを避けるため、物件を見て欲しい」とインスペクションの依頼を受けました。

焼き鳥店は煙を外に出すためのダクトまわり、高温になる焼き場の周辺の造作に注意しないと火災が起きる可能性があります。

また、一般の住宅と違い、店舗の物件選びではインフラまわりにも気をくばる必要があります。
たとえば飲食店の場合、一般家庭よりも水を使う量が多く、漏水の問題が付きまといます。そのため、給排水設備の状態をしっかりと確認しておく必要があります。

店舗物件の探し方

業種、業態に応じた店舗物件の探し方
オーナー目線ではなく、来店客目線で考えます

R様が開店を決めるまで4件の内見に同行しました。
面談を重ねる中で、物件や店舗設備のインスペクションに加え、物件選びそのものへのアドバイスも希望されたので、来店客目線でのアドバイスをさせていただきました。
お店はお金を生みます。家は自分が心地よく過ごせる場所で、お店はお客さんが心地よく過ごせる場所。商売を始めるお客様向けのインスペクションは、住宅の場合とは観点が違います。

1件目、2件目の物件は地下1階でした。それぞれ居抜きで、設備的には焼き鳥店を始めるに十分。客席カウンターもあり、リフォーム費用が安く抑えられるというメリットもありました。
しかし、焼き鳥店の魅力をお客様に伝えるため、設備が欠けていました。それは煙を外に出すためのダクトです。どちらの物件も店舗の入口とは逆側にダクトが出ており、匂いでお客様を呼びこむことができません。

また、大手のフランチャイズの店ならば、お客さんは地下でも2階でも「あそこだな」とイメージして階段を上り下りしてくれますが、個人店は看板が出ていても外からどんな店かわからないと入店率が極端に下がります。
つまり、1階で路面店。これがポイントとなります。

ところが、オーナーが見つけてきた3件目の候補は2階でした。居酒屋として営業中だったこの物件に関しては、玄関扉から覗いてすぐ、「帰りましょう」とアドバイス。間口が狭く、一番奥のトイレに行くまで、お客様の後ろを「すいません」と声かけながら、カニ歩きしなくてはいけません。
オーナーは「いつまでたってもオープンできない」と呟いていましたが、「将来を考えるなら、中途半端な物件で始めるべきではありません」と伝えると、納得してくださいました。

インスペクションのポイント

目先の開店費用を抑えるよりも 
長く商売を続けられるかどうかにこだわります

1件目から3件目まで、オーナーは居抜きで費用を抑えようとしていました。しかし、お店は長く続けるものです。目先のコストダウンよりも、立地にこだわって、初期費用をかけた方がいい。そういう視点から選んだ4件目の物件で開業することになりました。

木造の一戸建ての1階の物件。店舗用ではあったものの、飲食店向けではなく、設備は一から整える必要がありました。それでも駅、バス停に近く、人通りも多く、間口の広い作りが魅力的でした。

ただし、立地がよいだけでは店舗物件として合格とすることはできません。
店舗としてインフラまわりが整えられる物件なのか、最低限調べておくポイントがあります。

まずチェックするのは給排水の位置です。給水の位置は工事によってほぼどの場所にも設置できるので、そこまで気にする必要がありません。逆に重要なのが排水の位置です。
古い物件の場合、隣の家の下に排水管が通っていることもあり、そうなるとそもそも飲食店として改装できません。
電気も一般家庭に比べて多く使いますので、アンペア数をあげることができるのか、電気回路の配置を確認しておく必要があります。

また、煙の多い焼き鳥店で、特に気をつけたいのがダクトの設置場所です。隣同士が隣接している都内では屋上にとりつけることがほとんどですが、物件によっては屋上までダクトを伸ばすのに何百万とかかってしまうこともあります。
しかも、飲食店からの排煙は油を多く含んでいるので、近隣への配慮が欠かせません。こちらの物件は2階建てなので、ダクトにかかるコストが極端にかかることはないと診断しました。
加えて、通りに面した側に排気口を設置できそうだったので、匂いで道行くお客様の来店を促すことができそうだと伝えました。

オーナー様の業種、業態に合わせて、開店後の店に必要な機能について検討、提案するのも飲食店オーナー向けのインスペクションにおいて重要なポイントです。

できあがったお店は、一枚板のカウンターが印象的な、清潔感と落ち着きのある店内となり、開業以来11年、現在は予約なしでは入店できない人気店として街に定着しています。

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