株式会社ベル興産
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事例紹介

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ベル興産がお受けしたインスペクション、セカンドオピニオンの実例をとおし、
リノベーション物件ならではの家の見方、買い方、オーダーの仕方など、ご紹介します。

インスペクション

大切なのは、どんな暮らしをしたいのか。
30代夫婦の中古マンションの選び方。

建物種別 中古マンション 物件価格 1600万円ほど
間取り 3LDK→2LDK 場所 東京都江東区
築年数 20年 専有面積 60平米
S様ご夫婦 ご予算 : 2200万円ほど
建物種別 中古マンション
物件価格 1600万円ほど
間取り 3LDK→2LDK
場所 東京都江東区
築年数 20年
専有面積 60平米
S様ご夫婦 ご予算 : 2200万円ほど

S様のご要望と目的

どんな暮らし方をイメージされているのか
具体的にすることで物件探しの方向性が定まります

ご結婚され、ふたりで暮らせるマンションを探すS様。その過程でインスペクションの申し込みを受けました。面談でご夫婦の求める住み方、暮らし方のイメージをうかがうと、以下のポイントが明確に。

  • 今は都心での夫婦 ふたり暮らしを楽しみたい。
  • 明るくて広いリビングのある部屋で暮らしたい。
  • 子供ができたら一軒家や郊外の広めのマンションに住みたい。
  • ある程度、将来に向けて貯金を残しておきたい。

イメージが明確になったことで、安価で購入可能な築年数20年前後の中古マンションを購入し、リノベーションする方針が固まりました。

物件の見方

より良く住める中古マンションを選ぶポイントは、
「価格の安さ」や「リフォーム済み」以外にあります

S様は物件購入までに10件以上を内見し、「これは」と思われた3件に私も同行しました。
最初の1件は不動産会社のチラシに「リフォーム済み」と書かれていた中古マンション。価格は1600万円ほどで築年数は19年、58平米の3DKでした。S様は「リノベーション費用がかからず、経済的」とお考えになったようです。

しかし、インスペクターの視点で見ると、行われた工事はクロスと床材の張替えのみ。水回りはそのままでクリーニングを施しただけでした。
当時の相場からすると、予想される物件価格は1300万円前後。そこにリニューアル工事にかかったとされる費用が乗せられての販売価格1600万円ですが、工事内容は300万円もかかるものではありませんでした。

なにより元のリビングが狭いため、広くするには間取りを変更する大ががりな工事が必要となるとアドバイスしました。

2件目の物件は築25年の2LDK、57平米で価格は1200万円ほど。安さに惹かれての購入候補入りでしたが、実際に物件を見てみると、大規模修繕工事が1回も行われていないことがわかりました。

当然、マンション全体がくすんだ外観となっており、給排水の配管設備の寿命も気になります。仮に室内を満足のいく状態にリノベーションしたとしても、水漏れ事故のリスクもあり、将来的に転売するという選択肢を考えると、さらなる経年劣化で買い手がつかないことも予想されます。
安いと言っても、1000万円を超える買い物です。全体の価値を見極め、購入を見送るよう提案しました。

インスペクションのポイント 1

将来の転売の可能性も考慮しての物件選び
マンションそのものの管理状態の良さが購入決定のポイント

最終的にS様が購入を決めた物件は、価格が約1600万円、築20年の60平米の3LDKでした。決め手は、マンションの管理状態の良さです。過去に2回、大規模修繕工事が行われ、次の工事に向けた会議も管理組合主導で始まっていました。

また、管理会社の管理状態がよく、ゴミ捨て場、植木、駐輪場なども清掃が行き届いていました。
中古マンションの場合、インスペクターは物件の室内(専有部分)に加え、こうした共用部分の状態の確認にも力を入れます。というのも、S様のように将来的に転売を考えられている場合、マンションそのものの管理状態が非常に重要な要素になるからです。

ちなみに、内見時は物件のある階へ上がるときはエレベーターを使い、帰りは階段を使うようにしています。ささやかなテクニックですが、ぱっと見だけではわからない共用部分(外壁、手すり、階段の床材等)の修繕状況などが見えてきます。

インスペクションのポイント 2

住まれる方の理想、物件の個性によって最適なリノベーションはさまざま
大切なのは、優先順位をつけること

S様がインスペクションを依頼した背景には、「中古マンションを購入し、自分たちの住みやすいようにリノベーションしたい」という希望があります。その希望を受け止め、ご満足いただくためには、忌憚なく要望を上げていただき、実際にどのようなリノベーションが可能か、具体的なアドバイスをすることでした。そこで、インスペクション後の面談では、S様の予算と照らしあわせて、3つのポイントについてお話しました。

  • リビングを一番広く、明るい部屋にしたい
  • キッチンをきれいにしたい
  • お風呂を新しいものにしたい

奥様の強い希望であった広いリビングについては3LDKから2LDKへと間取りを変更する方法があることを説明しました。具体的には、リビングの隣の6畳の和室をフローリングに替え、壁を撤去。2つの部屋をつなげることで、12畳の広さのリビングを実現することができるとお伝えしました。

施工前の部屋の様子(リビング、キッチン、廊下)

インスペクションの結果、大規模修繕工事の際に専有部分、共有部分ともに給排水管が新しくなっており、最新のバスユニットにも対応可能だとわかりました。そこで、旦那様の希望だった新しいお風呂は、バスユニットごと交換し、最新のものに替える方法をアドバイスしました。
この2つの工事に費用をかける分、まだまだ使えそうだったキッチンは現況のまま、クリーニングのみで使い続けることで、全体の予算を調整することをご提案しました。

インスペクションのポイント 3

ぱっと見ただけでは気づかない点まで目配りできること
それがインスペクションを行う大きなメリットです

また、購入物件に対してもう1点、私から気づいたポイントをS様に伝えました。それは北側に位置する玄関とすぐ横の洋室の壁とサッシの断熱工事の提案です。
というのも、マンションでは一般的に南側にベランダ、リビングを配置する間取りが多く、北側に位置する玄関、居室の壁には結露が出やすい傾向があります。実際、こちらの物件も結露によるカビの問題がありました。そこで、玄関扉と壁に断熱材を入れ、サッシは二重サッシにすることで結露を防止するという、カビ対策をアドバイスしたのです。新生活にカビはない方が気持ちいいですからね。

インスペクションの結果

お客様のライフプランを想像しながら共に物件選びことで
将来の暮らし方の変化にも柔軟に対応することが可能です

インスペクションを受けた後、物件の購入を決めたS様ご夫婦。アドバイスをもとにリノベーション業者に設計を依頼された結果、S様のお部屋は3LDKから日当たりがよく広いリビングを中心 とした2LDKの間取りに。お風呂は足伸ばして入ることのできる最新のワイドバスに変わりました。
休日には、奥様自慢の広いリビングへお友だちを招き、ホームパーティを楽しまれるようになったそうです。

物件価格1600万円+リノベーション工事費用600万円の総額2200万円で快適な生活空間を手に入れられたSご夫妻。3年後に物件を転売され、引っ越しされました。マンションそのもの管理状態の良さに加え、メリハリのあるリノベーションによって物件の魅力をはっきり打ち出せたその部屋は、都心のマンション価格の上昇という幸運にも恵まれ、転売時の売却価格が2700万円ほどに。
家族にお子さんも加わった新生活に向け、資金的な余裕も得て、新たな物件探しを行うことができたようです。

その他インスペクションの事例紹介

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    築25年、リノベーションを検討中の大家さんからの依頼。賃貸マンションの再生に向けたインスペクション

    建物種別:中古マンション/間取り:−万円/築年数:2DK→1LDK/専有面積:神奈川県川崎市/物件価格:25年/場所:38平米/賃貸マンションの大家さん/リノベーションのご予算 : 200万円ほど
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    長く商売を続けるため、物件選びはお客様視点を第一に。飲食店オーナーのためのインスペクション。

    建物種別:店舗用一戸建て/間取り:−万円/築年数:ワンフロア/専有面積:東京都中央区/物件価格:40年/場所:−平米/飲食店オーナー/ご予算:800万円ほど