株式会社ベル興産
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事例紹介

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ベル興産がお受けしたインスペクション、セカンドオピニオンの実例をとおし、
リノベーション物件ならではの家の見方、買い方、オーダーの仕方など、ご紹介します。

インスペクション

築25年、リノベーションを検討中の大家さんからの依頼。賃貸マンションの再生に向けたインスペクション

建物種別 中古マンション 物件価格 −万円
間取り 2DK→1LDK 場所 神奈川県川崎市
築年数 25年 専有面積 38平米
Y様 賃貸マンションの大家さん/リノベーションのご予算 : 200万円ほど
建物種別 中古マンション
物件価格 −万円
間取り 2DK→1LDK
場所 神奈川県川崎市
築年数 25年
専有面積 38平米
Y様 賃貸マンションの大家さん/リノベーションのご予算 : 200万円ほど

Y様のご要望と目的

お父様から引き継いだ全10戸の賃貸マンション
長年の空室の理由を探るため、インスペクションを受けたい

依頼主のY様は賃貸マンションの大家さん。お父様が管理していた築25年の賃貸マンションを引き継ぎ、借り手が退出したばかりの一室をリノベーションしたいと希望されていました。新たな借り手を惹きつけるには、どのようなリノベーションが必要か。また、どのような工事が可能で、何が不可能かを知るためインスペクションを依頼されました。

お話を聞くと、どうやらY様のお父様は物件の管理を地元の不動産会社に委託されていたようです。1階の駐車場、2階の5戸、3階の 5戸の賃借人の募集はもちろん、物件全体の管理も代行していました。

ところが、近年は空き部屋が増え、現在は2階の 5戸は借り手がいるものの、3階の 5戸はインスペクションの依頼のあった部屋を含め、全室空室。お父様から代替わりした Y様としては、部屋の管理状態や使い勝手に何か問題があるのでは? という疑問をお持ちのようでした。

現況を確認

中途半端で場当たり的なリフォームによって
借り手のつかない暮らしにくい部屋になっていた

神奈川県川崎市にあるY様の物件へ向かいました。
問題の空室に入ると、間取りは4畳のキッチン、6畳のリビング、6畳の居室の2DK。しかし、どこかチグハグな印象を受けました。
その理由は、管理を代行していた不動産会社がお父様に了解を得ておこなったという中途半端なリフォームにありました。
「和室を洋室にしましょう」と言い、元々和室だった6畳の居室をフローリングに。ただし、なぜか天井のクロスは貼り替えておらず、和室風の柄のままでした。

また、4畳のキッチンには大きめの流しとガス台が設置されています。これは「若い夫婦に入居してもらいたい」というお父様の意向を受けて、「料理がしやすいように」と不動産会社が選んだものだそうです。
しかし、2DKの物件にこのサイズの流しは不釣り合いで、動線を悪くし、居室の場当たり的なリフォームと合わせて、暮らしにくい部屋という印象を受けました。

インスペクションのポイント1

借り手のイメージは、若いカップルのふたり暮らし
借り手のニーズにあった間取に変更したい

部屋の現況を確認後、Y様に「どんな方に部屋を借りてもらいたいですか?」と聞くと、「20代から30代前半の共働きのご夫婦。ここでがんばって、もっといい部屋に移ろうね、と。そういう方が借りてくださったらうれしい」という具体的なイメージを教えてくれました。

そこで、若いカップルのふたり暮らしに適した間取りや部屋のイメージに改装するために、今の部屋をどこを変え、どこを変えなくてよいのか診断するインスペクションを進めていきます。幸い、壁や床、天井などの構造部に深刻な問題はなく、汚れ等も壁紙の貼り替えとクリーニングで対処可能そうでした。

大きく変更されたい箇所は、なんと言っても細かく仕切られた間取り。ゆったりとしたリビングがある1LDKのような間取りの方が、今の時代の若いカップルのニューズとして高いのでは?という考えから、6畳のリビングと 4畳のキッチンをつなげ、合計10畳のリビングにしたいというご要望がありました。

一般的にマンションの部屋を区切っている壁の多くは構造を支える機能を持ったものではありません。一軒家の大黒柱のように絶対に動かせない構造壁以外は、一戸全体をひとつの箱としてとらえ、中身は好きなように変更できると考えてしまって構いません。
今回の物件も、部屋の仕切りとなる壁はすべて構造壁ではなかったので、間取りのご変更も構造上問題ないとお伝えしました。

インスペクションのポイント2

古く人気のない2点ユニットバスを取り払い、洗面台を独立
水回りはインスペクションでも重点ポイント

この物件のバスルームは、お風呂、洗面台がセットになった 2点ユニットバス。一時期、賃貸物件の定番でした。
しかし、洗面台がお風呂にあると歯ブラシなどの洗面道具の置き場がなく、また、朝のお化粧や日々の洗顔など、女性は特に使い勝手の悪さを感じるもの。
大家さんはそういった女性視点に立った部屋の不便さを特に気にされていて、脱衣場に独立した洗面台を作りたいとご希望されました。

マンションの給排水の位置の多くは、メンテナンスの関係で玄関側に集約されていることがほとんどです。今回新しく独立洗面台を設置したい脱衣所も玄関側にあったので、大掛かりな給排水工事をせずとも設置可能なことをお伝えしました。

また、インスペクションを進めると、ユニットバスそのものにもクラックがあり、耐用年数的に交換時期を迎えていることも分かったので、まるごと取り払い、新品に交換することをおすすめしました。

インスペクションのポイント3

大きな問題を未然に防ぐため、
今できる小さなメンテナンス方法をアドバイス

私たちのインスペクションでは、物件がもつ問題をみつける以外に、家を長持ちさせるためのメンテナンス方法もお伝えしています。
そのうちのひとつとして今回チェックしたのが、サッシのレールの削れや歪みです。レール部分はアルミでできており、長年、サッシを開け閉めすることでゆっくりと削れていきます。

特に古いマンションの場合、サッシが重いので、レールの劣化は確実に進んでいきます。しかし、レールが削れてしまっても「少し重いな」「ギシギシ音がするな」という程度の違和感は感じるものの、サッシの開け閉めは可能なため、放置しがちです。すると、やがてサッシ側の車輪が回らなくなり、レールの土台そのものが傷んでしまいます。

こうなると、窓枠をまるごと交換しなければならなくなり、費用のかさむ工事となります。特に何戸もの物件をお持ちのマンションの大家さんであれば、経年劣化した窓枠の一斉交換となった場合、多額のメンテナンス費用が必要になってきます。
ですから、インスペクションではレールの摩耗度合いを見て、早めにサッシの戸車を交換するようご提案しました。
このように日頃からこまめにメンテナンスすることで、将来大きな問題に発展するのを未然にふせぎ、結果的にかかるメンテナンス費用を減らしていけるのです。

日々の定期的なインスペクションは、人間に例えるなら健康診断。インスペクターは住まいの主治医として、大きな病気になる前に異常を発見し、予防方法をアドバイスしていきます。

インスペクションの結果

インスペクションの内容を受け、大家さんは
住みやすい部屋にするため、リノベーションを決断

Y様はリビングを広げたり、バスルームを中心とした水回りの間取り変更といったインスペクション時のアドバイスを参考に、空室のリノベーションを実施。現在、「リノベーション後の新しくなった部屋に住みませんか?」と訴求して、新規の入居者を募集中です。

インスペクションの内容については、「マンションやアパートの健康診断をしてくれる主治医のようだった」と高く評価してくださいました。

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